임대사업자 거주주택 양도소득세, 자동말소 5년 이후 매도한다면?

임대주택 자동말소 후 5년이 지나 거주주택을 매도하게 되면 양도소득세는 어떻게 부과되는지 알아보겠습니다. 

주택임대사업자가 등록된 임대주택이 자동말소 된 이후 5년 이내에 거주주택을 매도하면 '거주주택 비과세' 혜택을 받을 수 있는데요, 그럼 5년이 지나서 거주주택을 팔게 되면 양도소득세는 어떻게 될까? 궁금해집니다.  

 

 

지난 2월 1일 이와 관련한 유권 해석이 있어 오늘은 이 내용에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

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거주주택 비과세 특례란?

거주주택 비과세 특례란 주택임대사업자가 거주주택 외 다른 주택을 임대주택으로 등록할 경우 임대주택을 5년 이상 임대하며 임대료 인상률 5%를 준수한다면 2년 이상 거주한 거주주택 1채에 대해서 양도소득세 비과세 혜택을 주는 제도입니다.

 

 

저렴한 임대료로 안정되게 임대주택을 공급하는 대신 거주하는 1채에 대해서는 비과세 혜택을 주자는 겁니다.

그런데 2020년 8월 18일 이후부터 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 자동말소가 되도록 직권처리가 적용되면서 임대주택이 자동으로 말소되기 시작했습니다. 그리고 최초 자동말소일, 또는 자진말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야만 거주주택 비과세 혜택을 주는 것으로 제한하였습니다. 

 

 

 

 

자동말소 5년 경과 후 거주주택 양도

최초 자동말소일로부터 5년이 지나 거주주택을 양도할 경우 과세가 됩니다.

다만, 이번 2023.02.01 유권해석에 따르면 양도세 중과배제가 되어 일반과세로 적용되며, 따라서 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 

 

 

 

'장기임대주택'이란 4년 단기매입임대 및 8년, 10년 임대주택을 통틀어 지칭하는 단어입니다. 

장기임대주택이 민특법에 따라 자동말소되고 5년이 경과한 후 거주주택을 양도하는 경우 중과배제와 장기보유특별공제가 적용된다고 적혀있습니다. 거주주택이 조정대상지역에 있더라도 무관합니다.  

 

 

유권해석을 질의했던 케이스는 거주주택과 임대주택 2채를 보유중이며 임대주택은 4년 단기임대 등록 후 자동말소된 상태로 5년이 지났는데 거주주택 양도 시 중과배제 및 장기보유특별공제 가능 여부를 묻는 내용입니다. 

 

 

 

거주주택 매도 후 임대주택 비과세 

거주주택 매도 후 임대주택 1채만 남았을 때 임대주택 매도 시 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지에 대한 질의내용도 함께 있었습니다. 이 내용도 알아보겠습니다. 

 

 

2022년 8월 2일 유권해석에서 말소 5년 이내 거주주택 매도 후 남은 1채의 임대주택은 전체 기간에 대해 비과세 혜택은 받을 수 없다는 내용이 있었습니다. 이때는 말소 후 5년 내 거주주택 비과세 혜택을 받은 경우로, 임대주택 1채만 남아있는 상태에서 임대주택을 양도하더라도 거주주택 양도일 이후 기간에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석이었습니다. 

 

 

이번 2023년 2월 1일 유권해석에 따르면 말소 후 5년이 지나 거주주택을 과세로 양도하기 때문에 남은 1채의 임대주택을 양도할 때는 임대주택을 보유한 전체 기간에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

또한 폐지 유형의 임대주택의 경우 자동말소 후 기간의 제한없이 중과배제가 됩니다. 

1세대 1주택이 아니더라도 자동말소된 임대주택을 매도 시 양도소득세 중과배제 대상이기 때문에 일반과세로 적용됩니다.   

 

 

 

오늘은 장기임대주택이 자동말소된 후 5년이 경과한 시점에서 거주주택을 양도하는 경우 중과 배제 여부와, 임대주택 '1세대 1 주택 비과세 혜택'에 대한 2023년 2월 1일 양도소득세 유권해석 내용을 알아보았습니다.

거주주택 양도차익은 적고 임대주택 양도차익은 많을 경우 내용을 참고해보신다면 좋을 것 같습니다.  

 

▶ 유권해석 질의회신 전체 내용 다운로드 

장기임대주택말소5년경과후거주주택양도하는경우.pdf

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