임대사업자 자동말소 후 임대료 5% 초과해도 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 기재부 유권해석이 있어 관련 내용에 대해 자세히 알아보겠습니다.
이번 유권해석은 단기임대사업자를 포함, 폐지된 유형의 임대사업자에 해당하는 내용입니다.
폐지된 임대사업자 유형에는 어떤 것이 있는지, 다른 주의할 점은 무엇이 있는지 자세히 확인해보겠습니다.
2022. 01. 24 기재부 해석 내용
| ▶ 2022. 01. 24 기재부 해석 내용 |
2022년 1월 24일 기획재정부 재산세제과 질의회신 내용입니다.
'장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부'라는 제목입니다.
답변의 요점은 소득세법 시행령(소득령) 제155조 23항과 같이 장기임대주택이 자진, 자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령 제155조 20항에 따른 특례 적용이 가능하다는 해석입니다.
장기임대주택이란 4년 단기임대주택을 포함하여 등록된 임대주택을 통칭합니다.
폐지된 임대사업자 유형에는 어떤 것이 있을까요? 알아보겠습니다.
| 주택구분 | 매입임대 | 건설임대 | |
| 단기임대 | 단기민간임대주택(4년) | 폐지 | 폐지 |
| 장기임대 | 장기일반민간임대주택(8년) | 유지(아파트는 폐지) | 유지 |
| 공공지원민간임대주택(8년) | 유지 | 유지 | |
그리고 임대주택법에 따른 3년, 4년, 5년 임대 유형과 아파트 매입형 준공공임대, 10년 임대 유형도 폐지되었습니다.
장기일반민간임대주택(8년)의 아파트 유형도 폐지되었는데요, 예외 사항이 있습니다.
건축법상으로는 아파트로 지어졌지만 300세대 미만의 소형주택인 실질상 도시형생활주택의 경우에는 주택법 제2조제20호에 따라 도시형생활주택으로 임대주택 등록유형이 계속 유지됩니다.
질의 내용을 확인해보겠습니다.
1. 임대주택에 전입 거주하여 임대주택을 임대하지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 비과세 특례 적용 여부
2. 거주주택 양도일 현재까지 임대주택의 임대료 5% 상한을 준수하지 않아도 거주주택 비과세 특례 적용 가능한지 여부
3. 거주주택을 양도할 때까지 임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않아도 거주주택 비과세 특례 적용 가능한지 여부
기재부의 유권해석은 위 1,2,3번의 내용에 대해 모두 거주주택 비과세 특례 적용이 가능하다고 회신하였습니다.
해석에 따르면, 임대주택 말소 후라면 임대료 인상률이 5%를 초과해도, 임대주택을 임대하지 않아도, 사업자등록증을 유지하지 않아도 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
▶ 기획재정부 질의·회신 본문 전체 내용은 아래 파일을 다운로드하여 확인해보실 수 있습니다.
거주주택 비과세 특례 조건
| ▶ 거주주택 비과세 특례 조건 |
그러면 임대사업자 거주주택 비과세를 받기 위한 특례요건이란 무엇인지 알아보겠습니다.
기본적인 임대사업자 거주주택 비과세 특례 요건은 다음과 같습니다.
거주주택 비과세 특례요건
1. 거주주택 양도일까지 임대주택의 임대료 인상률은 5% 이내여야 한다.
2. 5년 이상 임대하여야 하며 거주주택 양도 시까지 임대주택은 임대중이어야 한다.
3. 사업자등록증을 유지하고 있어야 한다.
기재부의 이번 해석은 자진/자동말소 후에 위의 조건들을 지키지 않아도 거주주택 비과세 혜택이 가능하다는 내용입니다. 하지만 지켜야 할 조건이 있습니다.
1. 거주주택 2년 이상 거주
첫 번째는 거주주택 2년 이상 거주 요건입니다. 거주 요건은 비조정대상지역이라도 필수입니다.
소득세법 시행령 제155조 1세대 1주택의 특례 20항에 따른 특례를 적용받을 수 있다는 내용이 있는데 해당 법령의 내용은 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주해야 한다는 것입니다.
2. 말소전 장기임대주택 요건 충족
당연한 애기지만, 자진말소 또는 자동말소 전까지는 장기임대주택 요건을 충족해야 합니다.
따라서 지자체 및 세무서 양쪽 다 사업자등록을 하고 민간임대주택으로 등록과 말소 전까지는 임대중인 상태여야 합니다.
자진말소의 경우 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간의 1/2이상 경과하고 임차인의 동의를 받은 경우입니다.
그리고 말소 전까지 재계약 할 때마다 임대료 증가율은 5% 이내여야 합니다.
위의 조건들은 임대사업자 의무사항이기 때문에 사실 새로운 내용은 아닙니다.
임대주택 말소 전까지는 의무사항을 모두 지킨 상태여야 한다라는 것으로 해석됩니다.
주의할 점
| ▶ 주의할 점 |
주의할 점에 대해서 알아보겠습니다.
첫 번째는 사업자등록증 폐업 관련 내용입니다.
말소 이후에 사업자등록증을 폐업하더라도 거주주택 비과세 적용을 해준다는 해석이지만 주택임대소득에 대한 소득세 납부 대상인 경우는 폐업하면 안 됩니다.
소득세 납부 대상이란 주택 2채 이상에서 월세 소득이 있는 경우와, 내가 거주하는 주택을 포함해 3채 이상인 경우 간주임대료 대상이 될 수 있는데 이와 같은 경우들입니다.
임대사업자가 유지되고 있는 다른 임대주택이 있는 경우도 마찬가지입니다. 등록된 임대주택이 남아있다면 사업자등록증을 폐업해서는 안 됩니다.
두 번째는 거주주택 비과세 적용을 받은 후에도 남아있는 임대주택에 대한 특례 요건을 충족해야 한다는 것입니다.
등록된 다른 임대주택이 있을 경우 등록 임대주택에 대해서 중간에 요건을 충족하지 못하게 되면 거주주택 비과세 감면받은 세액을 추징당하게 됩니다.
오늘은 임대사업자 자진말소 또는 자동말소와 임대료 5% 증액 상한 등 여러가지 쟁점에 대한 기재부 유권해석 내용에 대해 알아보았습니다. 이번 해석은 자진말소 또는 자동말소의 경우 폐지되는 유형의 임대사업자의 경우를 의미합니다. 그외 유지가 되는 임대주택 유형은 자진말소 또는 자동말소가 되지 않습니다.
거주주택을 매도하시기 전 세무서에 확인해보셔야 하겠지만 이번 내용은 중요한 쟁점이니 차분히 알아보시고 절세 전략에 도움되시길 바랍니다.
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