서울시 도시정비형 재개발 사업 대상구역 요건과 조합원 자격 알아보기

서울시 도시정비형 재개발 사업이란 무엇인지 알아보고 사업 대상구역 요건과 조합원 자격에 대해 알아보겠습니다. 예전의 '도시환경정비구역'이 '도시정비형 재개발 사업'으로 명칭이 변경되었습니다. 서울시는 앞으로 도시정비형 재개발 사업을 통해 도심의 주거 비율을 획기적으로 높이겠다고 했는데요, 이번 포스팅을 통해서 도시정비형 재개발 사업에 대해 자세히 알아보겠습니다.  

 

 

 

 

도시정비형 재개발이란?

도시정비형 재개발 사업이란 상업지역과 공업지역 등으로서 토지의 효율적인 사용과 도심·부도심 등 도시 기능의 회복이 필요한 지역에서 도시 환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발 사업입니다. 

 

 

서울시를 본다면 상업지역, 공업지역은 대부분 도심과 부도심에 집중되어 분포되어 있습니다. 서울 도심이란 서울특별시 중심부인 한양도성 원도심을 뜻하며 행정구역상 중구·종로구가 대부분 해당됩니다. 또한 2040 서울도시기본계획에서 3 도심으로 꼽히는 곳은 미리 말씀드린 원도심(CBD)과 영등포·여의도(YBD), 그리고 강남권역(GBD)입니다.   

 

 

 

 

도시정비형 재개발 대상구역 요건

도시정비형 재개발 사업의 대상 구역 요건을 알아보겠습니다. 

 

 

1단계: 정비예정구역 지정 검토범역 추출

 

1) 용도지역: 상업지역, 준주거지역, 준공업지역을 대상으로 추출합니다. 용도지역 상향 예정 지역도 포함됩니다. 

 

2) 2040 도시기본계획상 지구중심 이상 지역에 대하여 역중심 반경 500m 이내 지역 또는 인접한 지구단위계획구역에 포함되는 지역을 대상지로 추출합니다. 

 

 

 

2단계: 지정 검토 기준

 

1) 다음 기준 중 2가지 이상을 만족하는 지역 

- 노후도 30년 이상 경과한 건축물 비율이 30% 이상 

- 과소필지: 150㎡미만 필지 비율이 40% 이상 

- 저밀이용: 2층 이하 건축물 비율이 50% 이상 

 

2) 신축 건축물 비율 

10년 이내 신축 건축물 비율이 15% 이상인 기초 블럭 단위는 제외 

 

 

서울도시기본계획상 3도심 내 상업지역과 준주거지역, 준공업지역 중에서 역세권 500m 이내 지역과 지구단위계획구역을 눈여겨볼 필요가 있겠습니다. 이 지역들은 지금 당장의 개발 계획이 없어도 향후 도시정비형 재개발 사업 대상지가 될 수 있는 잠재력을 내포하고 있다고 판단됩니다. 

 

 

 

 

도시정비형 재개발 조합원 

도시정비형 재개발 사업의 조합원 자격을 갖게 되는 사업시행자에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

사업시행자는 도시정비형 재개발 사업을 시행하는 주체를 말합니다. 정비사업조합, 토지 등 소유자, 공동시행자, 지정개발자 등입니다. 공동시행자는 조합원이나 토지 등 소유자의 과반수 동의를 얻은 시장·군수 또는 주택공사 등입니다.

 

도시정비형 재개발 사업은 재건축·재개발 사업과는 다르게 다양한 사업시행자가 있습니다. 대부분 대상구역 내 토지 매입을 통한 토지 등 소유자 또는 조합이 시행자가 됩니다. 재건축·재개발 사업의 경우 '주택 등 소유자'가 사업시행자입니다. 따라서 토지만 소유하고 있을 경우 일정 크기 이상의 토지를 소유하고 있어야만 입주권이 나오는 반면, 무허가 주택 또는 대지권 없는 주택만 소유하고 있어도 조합원이 될 수 있습니다. 

 

 따라서 재건축·재개발 사업과 비교했을 때 도시정비형 재개발 사업의 경우에는 '토지 등 소유자'가 중요합니다. 

주택이 아닌 '토지'만 소유하고 있을 경우 주택 수에 포함되지 않기 때문에 주택 수와 관련된 취득세, 양도세, 종합부동산세에서 자유로울 수 있습니다. 

 

 

 

 

도시정비형 재개발 사업 부동산 종류

지금까지 알아본 도시정비형 재개발 사업의 요건을 바탕으로 투자할 수 있는 부동산 종류를 알아보겠습니다. 

 

 

지역을 선정함에 있어, 서울도시기본계획상 3도심으로 정해진 구도심, 강남, 영등포·여의도 지역의 역세권 또는 지구단위계획구역이면서 노후도와 과소필지 및 저밀이용 조건에 충족하거나 향후 충족할 예정인 지역을 관심 있게 지켜볼 필요가 있겠습니다. 

 

이 지역의 토지를 소유할 수 있는 방법은 대지권이 있는 주택을 포함해서 토지, 상가 등의 상업시설 등을 소유하는 것입니다. 주택 수 및 종합부동산세를 회피하고자 한다면 주택 이외의 부동산을 매수하는 것이 한 방법이 될것입니다.

 

 

맺는말

오늘은 서울 도시정비형 재개발 사업이란 무엇이며 대상지 및 조합원 요건 및 투자할만한 부동산 종류에 대해서 알아보았습니다. 서울시는 2019년 상반기부터 도시정비형 재개발 사업 시 도심·상업지역의 주거 비율을 90%까지 확대 적용하겠다고 공표한 바 있습니다. 향후 부동산 투자에 있어 중요한 시그널이라고 생각되어 정리해 봅니다.    

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

서울시 여의도 지구단위계획 용적률 규제 완화 1000% 초과

 

답십리 자동차부품상가 재개발 건축심의 통과 계획안 알아보기

 

서초구 양재2동 빌라 양재택지 지구단위계획 결정안 내용 알아보기