등기부등본 보는법, 표제부 갑구 을구 내용, 주의해야 할 등기 사항 알아보기

등기부등본 보는 법과 표제부, 갑구, 을구에 기재되는 내용, 그리고 주의해야 할 등기부등본 사항에 대해 알아보겠습니다. 등기부등본에는 부동산의 건물명과 지번을 비롯해서 소유권과 각종 권리관계가 기재되어 있습니다. 부동산 거래를 할 때 꼭 확인해봐야 하는 서류입니다. 이번 포스팅을 통해 등기부등본 보는 법에 대해서 자세히 알아보고 주의해야 할 등기 사항에는 어떤 것들이 있는지, 등기부등본 외 부동산 거래를 할 때 체크해야 할 서류에는 무엇이 있는지 알아보겠습니다.  

 

 

 

 

등기부등본이란?

등기부등본이란 등기사항전부증명서를 지칭하는 말입니다. 크게 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있습니다.

 

 

표제부는 해당 부동산 물건의 이름표 같은 것으로 소재지, 건물이름, 건물번호, 대지권 등이 기재되어 있습니다. 여기에 표기된 내용들은 건축물대장, 토지대장에 기재되어 있는 내용을 우선하여 표시합니다. 그외 소유권, 담보 등 권리 관계는 등기부등본에 기재되어 있는 내용을 우선 시 합니다. 

 

만약 건축물대장과 토지대장 내용이 변경되는 경우에는 등기부등본에 자동으로 업데이트가 되는 것은 아니기 때문에 별도 변경 요청하지 않는다면 건축물대장, 토지대장의 내용과 등기부등본 내용이 다를 수 있습니다. 담보권 설정 등의 권리 관계에 있어서 대장과 등기부등본 내용이 일치해야 하기 때문에 변경 내용이 발생했을 때는 등기소에도 표시 변경 요청을 해야 하겠습니다.  

 

갑구에는 소유권에 관한 내용이 기재됩니다. 부동산이 탄생했을 때부터 소유권의 변경 이력을 표시합니다. 또한 소유권에 제한을 받거나 소멸할 수 있는 내용도 기재됩니다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 등기부등본 갑부에 표시됩니다. 

 

을구는 소유권 이외 다른 내용들을 표시합니다. 대표적으로 근저당권이 있습니다. 지상권, 전세권 등도 을구에 기재됩니다. 등기부등본 을구에 표기된 내용이 있다면 해당 부동산에 대한 부채 및 사용 등과 관련하여 제한이 있을 수 있음을 파악할 수 있습니다. 

 

 

 

 

주의해야 할 등기부등본 사항

주의해야 할 등기부등본 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

압류·가압류

압류는 경매가 진행되거나, 세금을 체납했을 경우 등의 상황에서 등기됩니다. 압류가 설정된 부동산의 경우 곧 경매 또는 공매가 진행될 것을 암시하며 낙찰대금은 각 채권자들이 나눠갖게 됩니다. 

가압류는 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자의 유일한 재산이 해당 부동산일 경우 채권 소송 중 채무자가 매도할 수 없도록 설정한 내용입니다.   

 

 

소유권이전청구권가등기

소유권이전청구권가등기는 '대기 번호표'같은 개념입니다. 식당에 빈자리가 없으면 대기자 명단에 이름을 적거나 번호표를 받아 놓고 순서를 기다리게 되는데 비슷한 상황이라고 보시면 될 것 같습니다. 따라서 소유권이전청구권가등기 이후 기재되는 소유권은 말소될 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 

 

 

담보가등기

담보가등기는 실질적인 의미에서 근저당권과 같다고 볼 수 있습니다. 채무자가 만약 돈을 갚지 않을 경우 해당 부동산에 본등기를 해서 담보물인 해당 부동산의 소유권을 채권자가 가져가려는 목적으로 등기합니다. 근저당권의 경우 채무자가 빚을 상환하지 않을 시 경매 진행을 하고 낙찰 금액을 가져하지만 담보가등기의 경우에는 채권자가 소유권을 취득하게 된다는 차이점이 있습니다. 단, 채무금액과 담보물의 가치를 비교했을 때 담보물의 가치가 클 경우에는 차액만큼 채무자에게 돌려줘야 합니다. 

 

 

처분금지가처분

처분금지가처분은 미리 처분을 해 놓는다는 뜻입니다. 한마디로 말해 다른 곳에 처분할 수 없도록 조치를 해 두는 것입니다. 소유권 분쟁이 있어 소송을 시작하려는 자가 소송의 상대방이 해당 부동산을 소송이 끝나기 전 제3자에게 매도해 버릴 수 없도록 하려는 행동입니다. 

 

 

환매등기

환매등기란 환매권을 사용하여 매도한 물건의 소유권을 다시 되찾는 것을 목적으로 합니다. 환매권은 본래 소유자가 매도 등으로 소유권이 이전된 물건을 재매수 할 수 있는 권리입니다. 환매등기에는 환매기간, 환매조건 등이 기재되어 있습니다. 등기부등본 상에는 소유권 이전 내용 아래에 환매특약이 표시됩니다.  

 

 

 

 

등기부등본 미기재 주의사항 

등기부등본에 기재되지 않는 내용 중 주의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

임대차보증금

임대차보증금은 등기부등본에 기재되지 않습니다. 하지만 해당 부동산에 임차인이 거주하고 있다면 반드시 확인해봐야 하는 내용입니다. 등기부등본에 임차권등기가 되어있다면 보증금 확인이 가능하겠지만 그렇지 않다면 가까운 주민센터에서 전입신고 및 확정일자 열람을 통해 확인할 필요가 있습니다. 

 

 

체납압류

해당 부동산의 소유자가 세금을 체납할 경우 등기부등본에 즉시 반영되지는 않습니다. 법원은 법정기일을 기준으로 권리 순위를 정하기 때문에 거래시에는 소유자의 국세·지방세 완납증명서를 확인하는 것이 좋겠습니다. 

 

 

위반건축물

위반건축물 여부는 등기부등본이 아니라 건축물대장에 표시됩니다. 위반건축물에는 이행강제금이 부과됩니다. 해당 부동산을 인수할 경우 이행강제금을 납부하는 상황이 될 수 있기 때문에 해소 후 거래하는 것이 좋습니다. 참고로 이행강제금을 모두 납부했더라도 원상 복구하기 전까지는 건축물대장에 위반건축물로 표시됩니다. 또한 건축물대장에 위반건축물로 아직 기재되지 않은 물건도 건축물대장과 다르게 건축되었을 경우 나중에 위반건축물로 등재되어 이행강제금을 납부할 수도 있으니 주의해야 합니다. 

 

 

 

 

기타 체크사항 

기타 등기부등본 외 확인하면 좋은 체크사항에 대해 알아보겠습니다. 

 

이미 말씀드렸던 세금 완납증명서 및 건축물대장·토지대장, 전입신고·확정일자 열람 등을 등기부등본과 함께 확인해 보는 것이 좋습니다. 그리고 해당 부동산에 근저당권이 설정 후 말소되었을 경우라도 실제로 채무 변제를 확인하기 위해서는 매도인을 통해 은행에 부채증명서 확인을 요청하는 것이 좋습니다. 

 

그밖에도 정부 24 사이트 '사실/진위 확인' 메뉴를 통해서 신분증, 인감증명서, 주민등록초본 등의 공문서 위조 사실 여부를 확인할 수 있습니다.   

 

오늘은 등기부등본 보는 법과 부동산 거래 시 체크해야 할 서류들에 대해서 알아보았습니다. 도움 되셨기를 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

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