상생임대 주택이란, 계약조건, 유의사항 알아보기

상생임대 주택이란 무엇인지 알아보고 상생임대 주택의 계약조건 및 유의사항에 대해서 알아보겠습니다. 

상생임대주택이란 해당 주택에 대해 일정 조건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 적용 시 거주요건을 면제해 주는 양도소득세 특례 규정입니다. 2022년 8월 2일 개정되었습니다. 

이번 포스팅을 통해 상생임대 주택의 정확한 조건과 제도의 혜택, 그리고 유의점에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

상생임대주택이란

상생임대주택이란 '상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례'를 말합니다. 상생 임대인, 상생임대주택 등으로 불리고 있습니다. 

 

 

상생임대주택 조건에 해당되면 해당 주택은 세제상 거주 조건을 면제해 주는 특례 제도입니다. 

국내 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 '거주 조건'을 제외해 주는 겁니다. 따라서 상생임대주택 혜택을 받기 위한 기본 조건은 '1세대 1주택'입니다.

 

 

1세대 1주택 거주기간의 제한을 받는 경우는 다음과 같습니다. 

첫째, 취득당시 조정대상지역 소재 주택은 2년 거주 요건이 있습니다. (제154조 제1항) 

둘째, 거주주택 비과세 혜택도 2년 거주 요건이 있습니다. (제155조 제20항 제1호)

셋째, 장기보유특별공제 표 2, 최대 80% 적용. (제159조의 4)

 

상생임대주택은 위 규정의 거주기간 제한을 적용받지 않습니다. 

 

 

 

 

 

상생임대주택 조건

상생임대주택 조건은 다음과 같습니다. 

 

 

1. 1세대 1주택.

2. 직전 임대차 계약서와 상생임대차 계약서 임대인이 동일인.

3. 임대차 계약체결일이 2021년 12월 20일~2024년 12월 31일까지 기간 중에 있음.

4. 직전 임대기간 1년 6개월 이상 & 상생 임대기간 2년 이상

5. 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대 계약 

 

 

임대인이 직전 계약과 상생임대 계약에서 동일인이어야 하기 때문에 임대인의 지위를 승계한 경우는 제외됩니다.

그리고 직전 임대차 계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 상생 임대차 계약에 따른 임대기간은 2년 이상이어야 한다는 점도 유의해야 합니다. 만약 계약기간과 실제 임대기간이 다른 경우, 실제 임대기간을 기준으로 합니다. 

 

 

임대차 계약체결일로 인정받으려면 계약서상의 계약일뿐만 아니라 계약금을 실제로 입금받은 이체내역 등의 증빙이 필요합니다. 상생임대주택은 주택임대사업자처럼 별도의 표준임대차계약서가 있거나 계약서상 '상생임대주택'임을 명기해야 하는 조건은 없습니다. 추후 양도소득세 신고 시 상생임대주택 조건에 부합하는 직전 임대차 계약서와 상생임대차 계약서를 제출하시면 됩니다. 

 

 

 

 

 

다주택자, 동일 임차인, 임대의 연속성 알아보기 

임대 개시 시점에는 다주택자이더라도 상생임대주택을 보유하고 있을 경우 나머지 주택을 양도한 후 상생임대주택만 남았다면 즉, 1세대 1주택인 상황에서 상생임대주택 매도 시 양도소득세 비과세 2년 거주요건을 면제받을 수 있습니다. 

 

 

상생임대주택 조건에서 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약의 임대인은 동일해야 합니다. 하지만 임차인은 동일하지 않아도 됩니다. 임대료 5% 룰과 임대기간 조건이 부합하면 되며. 동일 임차인이어야 하는 것은 아닙니다.  

 

 

또한 임대기간의 조건은 있지만 연속해서 임대해야 하는 것은 아닙니다. 직전 임대차 계약 종료 후 반드시 연속해서 상생임대기간이 시작되어야 하는 것은 아닙니다. 역시 임대료 5% 룰과 임대기간 조건에 부합한다면 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약 중간에 임대인 거주나 공실 상태여도 상관없습니다.   

 

 

 

 

 

유의사항 알아보기 

임차인의 갱신청구권 사용으로 재계약 시에도 상생임대주택 조건에 부합한다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 거주요건에 대한 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

참고로, 직전 전세계약에서 상생임대차 계약 시 월세로 전환할 경우 5% 이하 임대료 계산은 '렌트홈' 홈페이지에서 '임대료 인상률 계산기'를 활용해 확인할 수 있습니다. 산정률은 민간임대주택 특별법 제44조 제4항에 따라 연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 비율로 계산합니다. 현재 기준금리는 연 3.5%이므로 전월세 전환율은 3.5% + 2% = 5.5%입니다. 

 

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오늘은 상생임대주택 제도와 조건, 혜택에 대해서 자세히 알아보았습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

 

 

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