서울시 고도제한 신(新) 고도지구, 한강변 역사문화특화경관지구 해제

서울시 고도제한 재정비안인 신(新) 고도지구 구상안과, 한강변 역사문화특화경관지구 해제 소식이 있었습니다. 현재 고도지구 8개소에서 2개소는 해제되고 6개소는 재정비됩니다. 경관 보호를 하면서 동시에 도심기능 활성화와 노후 주거지 환경 개선을 목적으로 합리적인 높이 제한을 재정비했다고 합니다. 이번 포스팅을 통해서는 지난 6월에 보도된 서울시 신(新) 고도지구 구상안에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

서울시 고도지구 현재 지정현황

 

서울시 고도지구 현재 지정현황에 대해서 알아보겠습니다. 

 

'고도지구'란 도시경관을 보호하고 과밀을 억제하기 위해 건축물 높이를 제한하는 도시관리계획입니다. 현재 서울시 주요산과 주요 시설물 등의 경관 보호를 위해 고도지구 8곳을 지정하고 있으며 면적은 총 9.23㎦입니다. 

서울시 고도지구는 지정목적에 따라 크게 3곳으로 나눌 수 있습니다. 주요 산 경관보호, 주요 시설물 경관보호, 기타 경관보호 목적 이 세 가지입니다. 

 

서울 남산 주변과 북한산 주변, 구기·평창 지역, 그리고 배봉산 주변이 '주요산 경관보호' 목적으로 고도지구 지정이 되어있습니다. '주요 시설물 경관보호' 고도지구로는 경복궁 주변과 국회의사당 주변이 있습니다. 마지막으로 '기타 경관보호' 고도지구는 오류동과 서초동 법원단지 주변입니다. 

 

■ 고도지구 지정 현황

지정목적	지구명	최초결정	면적(㎦)
주요산 경관 보호	남산 주변	1972.5.	2.98
	북한산 주벼	1990.12.	3.56
	구기·평창	1993.4.	0.48
	배봉산 주변	2006.1.	0.05
주요 시설물 경관보호	경복궁 주변	1977.5.	1.19
	국회의사당 주변	1976.7.	0.77
기타 경관보호	오류동	1990.12.	0.09
	법원단지 주변	1980.12.	0.11
총계		-	9.23

 

 

 

 

신(新) 고도지구 필요성

 

1972년 남산 성곽길 일대를 시작으로 남산, 북한산, 경복궁 등 서울시내 주요 산과 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정하고 관리해 왔으며 그로 인해 서울만의 특별함이 담긴 아름다운 경관을 유지했습니다.

 

고도지구 지정 당시에는 그 목적과 필요성이 분명했지만 시간이 장기화되면서 문제점도 발생했습니다. 변화하는 도시계획에 대응력이 떨어지고 높이 제한을 중복으로 적용받는 지역이 생기기도 했습니다. 또한 높이 규제로 인해 주거환경 개선이 어렵다 보니 인근 지역과 개발 격차가 심해지기도 했습니다.  

 

경관 보호는 도시관리의 중요한 가치임에는 틀림없기 때문에 경관 보호라는 가치는 그대로 유지하는 범위에서 지나친 고도제한과 재산상의 불이익을 해소할 수 있도록 고도지구 제한을 개정할 필요성이 있습니다. 

 

 

 

 

신(新) 고도지구 구상안

 

그러면 개선되는 신(新) 고도지구 구상안에 대해서 알아보겠습니다.

 

천편일률적인 규제에서 벗어나 시민들이 공감할 수 있는 합리적인 고도지구 관리로 전환할 필요성을 느낀 서울시는 고도지구 재정비에 돌입했다고 밝혔습니다. 

 

남산과 경복궁 등 경관관리가 중요한 지역의 경우에는 면밀하게 살펴 제도를 정비함으로써 관리를 더욱 잘할 수 있도록 전체적으로 재정비하고 고도지구 실효성이 없다고 판단되는 지구는 과감하게 해제하기로 합니다. 

 

또한 고도지구이면서 자연경관지구(3층 12m 이하), 제1종일반주거지역(4층 이하), 공원 등 중복된 규제 지역은 실효성이 없는 경우 규제를 단순화하고 고도지구를 개정합니다.  

 

경복궁 주변 지역의 경우 중요 문화재 경관 보호 목적이 뚜렷하기 때문에 불필요한 중복 규제 지역을 일부 제외하고는 현재의 높이 규제를 유지합니다. 

남산과 구기·평창 지역의 경우 산으로 둘러싸인 특별함을 지닌 서울의 대표 경관 지역인 만큼 현재의 고도제한 기본방향을 유지하고 지속적으로 관리합니다. 다만, 지형과 지역 여건을 감안하여 높이 제한을 세심하게 관리합니다. 

 

그리고 관리의 필요성이 없어졌거나 고도지구의 실효성이 없는 지구는 해제하거나 범위를 조정합니다.  

이제는 경관 보호 목적이 불분명한 오류, 법원단지 주변 고도지구는 해제하며 지역 특성에 따른 도시관리계획으로 관리합니다.  

 

 

 

 

고도지구 세부 개정안 알아보기 

 

여의도 국회의사당 주변 고도지구

 

여의도 서측 국회의사당 주변 고도지구는 국가 중요시설물인 국회의사당 경관 보호를 고려한 고도지구를 유지하면서 동측 여의도의 스카이라인과 연계하여 고도제한을 대폭 완화합니다. 

 

여의도는 2040 서울도시기본계획상의 3대 도심이면서 디지털금융중심지입니다. 국회의사당 경관 보호를 위한 일률적인 높이 규제를 유연하게 개정하여 도심으로 발전할 수 있도록 지역 특성에 맞는 맞춤형 관리방안을 마련했습니다.   

 

국회의사당에서 여의도 공원으로 갈수록 높아지는 점층적 높이 완화(고도제한 최대 170m)를 통해 도심 기능을 활성화합니다. 

 

 

구로구 오류 고도지구

 

구로구 오류 고도지구는 서울의 도시확장 방지를 위해 1990년 고도지구로 지정되었습니다. 그러나 주변 지역은 현재 아파트로 개발되었고 지정목적이 상실되었습니다. 따라서 오류 고도지구를 해제하고 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리함으로써 산업 경쟁력을 강화하기로 합니다. 

 

 

북한산 주변 고도지구

 

북한산 주변 고도지구는 1990년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체되다보니 주거환경 개선이 크게 악화되었습니다. 이를 개선하기 위해 제2종일반주거지역은 현재 고도제한 20m에서 28m까지 완화하고 주거환경 개선을 위한 정비사업 시행 시 최대 15층(45m)까지 추가 완화합니다. 다만 북한산 경관 보호를 위한 경관관리 가이드라인을 준부해야 합니다.   

 

북한산 주변 고도지구 경관관리 가이드라인은 북한산 열린 경관 확보를 위한 것이며, 장대한 입면 지양, 북한산 통경축 확보, 북한산 방향 주요 가로변 저층 배치 및 건축물 후퇴 구간 설정 등이 있습니다. 

 

 

서초구 법원단지 주변 고도지구

 

서초구 법원단지 주변 고도지구는 주변에 국가 중요시설인 대법원, 대검찰청이 있어 국가 중요시설이 아닌 지방법원과 검찰청 전면지역까지 높이 제한이 있었습니다. 규제의 일관성을 찾고 강남 도심의 효율적인 토지 이용을 위해 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 관리하면서 도심기능을 활성화합니다. 

 

 

남산 주변 고도지구

 

남산 주변 고도지구는 서울의 상징인 남산의 경관 보호를 위해 현재의 높이 규제 기본 방향은 유지합니다. 다만, 지역 여건에 따라 노후화된 도시 환경을 개선할 수 있도록 남산조망과 지형, 용도지역 등을 세심하게 고려하여 높이 규제를 관리합니다.   

 

한남대교, 녹사평대로, 서울역 앞 등 주요 경관 포인트에서 바라본 남산 조망과 소월로, 소파로 등에서 도심지를 내려다보는 조망 등 다양한 경관 시뮬레이션을 검토했습니다. 그 결과, 고도제한 지역을 12m~40m로 세분화하였습니다. 특히, 약수역 일대 준주거지역 역세권 지역의 토지 활용을 위해 고도제한을 기존 20m에서 지형에 따른 32m~40m로 완화합니다. 

 

 

구기·평창 고도지구

 

구기·평창 고도지구는 북한산 경관 보호와 지형차를 감안한 합리적인 높이 관리를 할 수 있도록 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화받을 수 있는 기준을 추가하였습니다. 

 

 

한강변 역사문화특화경관지구

 

한강변 역사문화특화경관지구 해제 

 

또한 이번 고도지구 개정과 함께 한강변 역사문화특화경관지구를 해제합니다. 

한강변을 따라 강변북로와 올림픽대로변 선형으로 지정된 '역사문화특화경관지구'는 도로와 공원 등을 포함하고 있어 실효성이 적고, 건축물 높이를 4층 이하(완화 시 6층)으로 제한하는 경직된 높이 규제를 개선해 달라는 요구가 제기되어 왔습니다. 

 

지역 여건에 맞는 한강변의 유연한 경관 관리를 위해 특화경관지구를 해제하고 한강변 경관 관련 계획으로 관리합니다. 

 

 

맺음말

서울시 고도제한 신(新) 고도지구 구상안은 7월 6일(목)부터 7월 20일(목)까지 열람공고 합니다. 공고 기간 중 시민들의 의견을 듣고 자치구 등과 검토하여 시의회 의견 청취 및 전략환경영향평가, 도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 연말 고도지구 개정을 완료할 예정입니다. 

 

 

 

<함께 보면 좋은 글>

 

■ 용산 전자상가 개발 

 

용산 전자상가 개발 아시아 실리콘밸리로, 용적률 1000% 인센티브

■ 성수전략지구 재개발 

 

성수동 성수전략지구 재개발 재개, 단지와 한강 잇는 데크로 연결

■ 여의도 용적률 규제 완화 

 

서울시 여의도 지구단위계획 용적률 규제 완화 1000% 초과