기획재정부는 역전세, 전세사기 등의 서민 주거안정을 위협하는 요소들을 방지하고자 임대차 시장 리스크 관리 강화 방침을 발표했습니다. 이번 7월 말부터 1년간 한시적으로 운영하며 전세금 반환목적 대출에 대하여 대출규제를 완화한다는 설명입니다. 해당 보도 내용에 대해 자세히 알아보겠습니다.
전세보증금 반환대출 규제 완화
기재부가 7월 4일 발표한 서민 주거안정 정책인 전세보증금 반환대출 규제 완화 내용을 알아보겠습니다.
- 시행기간: 2023년 7월 말부터 1년간
- 대출한도: 전세보증금 차액
- 대출목적: 전세보증금 반환목적
- 대출조건: 세입자 보호조치 (의무보증)
- 임대사업자: RTI 1.25~1.5배 > 1.00배
- 개인: DSR 40% > DTI 60%
RTI, DSR, DTI 용어 알아보기
RTI, DSR, DTI 용어에 대해서 알아보겠습니다.
이번 대출규제 완화 정책은 임대사업자와 일반 개인으로 이원화되어 있습니다.
RTI란 Rent To Interest의 약자로, 임대업이자상환비율입니다. 부동산임대업에 대한 이자 상환비율인데 임대소득 대비 이자비용에 대한 비율이라고 볼 수 있습니다. 현재 기준은 RTI 1.25배이며, 규제지역의 경우 1.5배입니다. 이번 정책에 따르면 RTI를 1.00배로 낮추겠다는 겁니다.
개인의 경우에는 현재 DSR 40%에서 DTI 60%로 개선합니다.
DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 담보대출을 비롯하여 신용대출 등 개인이 1년간 상환하는 모든 부채의 원금과 이자를 개인의 연소득으로 나눈 비율입니다. DTI는 Debt To Income의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다.
DTI가 DSR과 가장 다른점은 상환해야 할 대출의 이자 금액만 계산한다는 것입니다. 다만 DTI에도 주택담보대출의 원금 상환액은 포함됩니다. 주택담보대출을 제외한 다른 기타 대출에 대해서는 이자 상환액만 포함시킵니다. 따라서 DSR이 아닌 DTI를 적용하는 것은 대출 규제가 완화되었다고 할 수 있습니다. 그러나 소득증빙이 가능해야 하고 소득이 낮을수록 불리하다는 점은 동일합니다.
전세보증금 반환대출 규제 완화 상세 내용
■ 지원대상
전세보증금 반환기일이 도래하고 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나, 또는 후속세입자를 구하지 못한 집주인
■ 대출금액
신규 보증금과 기존 보증금의 차액
후속세입자를 구하지 못한 경우, 후속세입자 전세보증금으로 대출금 우선 상환을 전제로 대출한도내 대출
■ 대출관리
대출금액은 은행이 세입자 계좌로 지급
■ 의무보증
집주인의 전세금 반환보증 보증료 부담 의무화
임대사업자 의무보증 가입요건(전세가율, 주택가격 산정방법 등) 개선과, 기존 등록 임대주택에 대하여 충분한 유예기간 부여 추진
맺음말
2023년 하반기 역전세 우려와 최근 이슈가 되었던 전세사기 여파로 전세보증금 반환대출 규제완화가 예고되었고 많은 사람들이 관심을 갖고 기다렸습니다. 시장반응은, 완화가 된 것은 맞지만 담보가치가 아닌 소득 수준으로 혜택을 주는 것 아니냐는 평입니다. 그만큼 시원하지 못하다는 반응입니다.
정부는 앞으로 중장기적인 방향에서 임대차 3법인 임대차 신고제, 계약갱신청구권, 전월세 상한제 제도를 합리적인 방향으로 검토하겠다고 밝혔습니다. 전세시장은 서민들의 주거비용을 낮춰주는 주거사다리인 만큼 공급자인 임대인과 수요자인 임차인이 모두 만족할만한 제도로 개선되기를 기대합니다.
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